Investir dans l’Immobilier

Investir dans l’immobilier

Acheter sa résidence principale ou investir dans un logement locatif sont deux opérations qui présentent des avantages et des inconvénients. C’est pourquoi il est nécessaire avant tout investissement immobilier de bien fixer ses objectifs. Souhaite-t-on se constituer un patrimoine ? Obtenir des revenus complémentaires au moment où les revenus diminuent considérablement lors du départ à la retraite ? Bénéficier de revenus d’appoint durant sa vie active tout en ayant acquis une résidence principale pour sa retraite ? Profiter de réductions d’impôts ? Dans tous les cas lorsqu’on investit il faut veiller à ce que les bénéfices soient plus importants que ceux que l’on pourrait tirer de placements sans risque.

Résidence principale ou investissement locatif ?

L’acquisition d’une résidence principale permet de rembourser un crédit et des intérêts au lieu de payer un loyer. A condition d’être certain d’avoir terminé de rembourser au moment de sa retraite, on n’a plus de loyer à payer au moment où les revenus vont diminuer. On peut revendre son bien pour acheter plus petit ou plus grand. Toutefois l’apport personnel doit être conséquent pour éviter une trop longue durée de remboursement et un taux d’intérêt élevé.
Lors d’un investissement locatif on bénéficie de baisses d’impôts grâce à la loi Dufflot et on peut envisager d’acheter sans aucun apport. Le bien immobilier est alors payé en grande partie grâce à cette participation de l’Etat et aux loyers perçus. L’inconvénient est que ces baisses d’impôts sont soumises à l’achat d’un bien neuf, situé dans certaines zones géographiques. Les loyers sont plafonnés et les locataires sont soumis à des plafonds de ressources. On doit louer pendant au minimum neuf ans.

Logement neuf ou ancien ?

Acheter dans du neuf évite d’avoir à faire des travaux de mise en conformité ou de rénovation. On bénéficie aussi des différentes garanties auxquelles sont soumis les constructeurs après la réception des travaux : garantie de parfait achèvement pendant un an, garantie biennale et garantie décennale. Mais le coût est souvent plus élevé que dans l’ancien et le rendement moins élevé, d’autant que les revenus fonciers s’ajoutent aux revenus salariés.
Faire l’acquisition d’un bien dans l’ancien permet de bénéficier de réductions d’impôts si l’on fait des travaux. D’autre part, le prix d’achat est moins élevé et négociable par rapport aux tarifs du neuf. La fixation du loyer est libre et le rendement est souvent plus important que pour un logement neuf.

Faire construire devient aujourd’hui une idée intéressante également. Surtout lorsque vous pouvez trouver un plan maison facilement sur le web et certifié par des architectes professionnels (plus d’informations ici) !

Maison ou appartement ? Petit ou grand logement ?

Tout dépend de vos objectifs. Si vous voulez louer rapidement mieux vaut privilégier les petits logements. Avec des loyers un peu plus élevés que pour les grandes surfaces, ces logements sont toutefois plus recherchés, notamment par les étudiants ou les couples sans enfant. Pour autant, le changement de locataires est fréquent et la remise en état du logement intervient plus souvent.
Si vous préférez louer sur de plus longues durées, il faut vous tourner vers les familles et donc les logements plus grands, voire les maisons. Mais il ne faut pas oublier que cette clientèle est plus exigeante et qu’il est plus long de trouver des locataires.

L’emplacement est primordial

Le mieux que l’on puisse faire c’est d’acheter dans un endroit où l’on voudrait vivre, qu’on investisse pour soi dans le futur ou uniquement pour avoir des revenus locatifs.
Si vous ciblez une clientèle étudiante ou jeune, mieux vaut investir en centre ville, à proximité des transports en commun et dans des villes estudiantines.
Si vous cherchez plutôt une clientèle familiale il faut se renseigner sur la présence de crèches et d’écoles, d’espaces verts et de commerces.
Il faut aussi éviter les villes où l’offre locative est supérieure à la demande. Faire attention aux promoteurs qui vanteront certains endroits et ne pas hésiter à se renseigner sur certains quartiers en devenir : réhabilitation, construction de zones d’activités qui verront de nouveaux locataires arriver, etc.
Investir dans un logement à la mer ou à la montagne peut vous permettre de profiter d’une résidence secondaire un certain laps de temps durant l’année, mais là encore il faut prendre en compte les désirs des futurs locataires : proximité des transports, pistes, plages, activités proposées en station, etc.

Une bonne alternative, les SCPI

La gestion d’un bien immobilier peut être confiée à des sous-traitants, mais cela représente un coût supplémentaire. Pour ceux que cela rebute, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont parfaites. On achète des actions dans différents programmes selon ses moyens et on perçoit au prorata de son investissement des revenus réguliers sans avoir à s’occuper de la gestion. On peut ainsi diversifier son patrimoine puisque ces sociétés investissent dans diverses villes et aussi bien dans des locaux professionnels que dans des logements. D’autre part, on n’a plus de risque d’être confronté aux dégradations ou aux impayés. Pour autant la fiscalité est pesante et les frais d’entrée importants, notamment ceux d’enregistrement et de gestion.